bagaimana property bubble terjadi

16 Replies
Bagaimana property bubble ini terjadi? Sebelum itu kita kena tahu apakah yang dimaksudkan dengan property bubble.
1. Apa itu property bubble? Secara ringkasnya property bubble adalah keadaan dimana kenaikan harga property berlaku secara mendadak sehingga ke satu tahap ia tidak lagi sejajar dengan kenaikan purata pendapatan rakyat dan petunjuk ekonomi yang lain yang kemudiannya akan diikuti dengan kejatuhan harga property tersebut.

2. Dalam erti kata lain harga property meningkat ke peringkat yang tidak munasabah atau tidak masuk akal yang disebabkan ‘kadar permintaan’ yang meningkat.

3. Bagaimana harga yang tak masuk akal? bayangkan satu flat kos rendah di Seksyen 7 Shah Alam berharga sekitar RM40k-RM50k pada tahun 1999. Pada tahun 2010, flat kos rendah tersebut boleh dijual pada harga RM100k dan ada jangkaan mengatakan pada tahun 2015 harganya akan menjadi RM200k. Sumber : beritasemasa.com.

4. So, berapa harga property yang masuk akal? Menurut K&J Managing Director, harga sesebuah property itu boleh dikira dengan menggunakan formula berikut: 

             Average household income x 12 x 4

Sebagai contoh : RM7K (average household income di Malaysia sekarang) x 12 x 4 = RM336K.

Dalam erti kata lain jika seseorang itu bergaji sebanyak RM7K, harga property yang munasabah untuknya adalah RM336K.

 

 

 

Sumber : realtymalaysia 

Jadi, masing2 boleh kira harga property yang munasabah untuk diri sendiri.

5. Dalam keadaan normal harga property akan meningkat sejajar dengan kadar inflasi atau peningkatan dalam average household income.

6. Dalam keadaan tidak normal harga property boleh meningkat akibat tindakan speculators. Speculators yang dimaksudkan disini adalah ‘ikan jerung’ salah satu daripadanya adalah pihak Developers itu sendiri. Tak percaya? Baca sini. 

 

 

7. Kemudian apa yang kita perlu ketahui adalah apakah tanda2 yang property bubble akan berlaku atau perkara2 yang mempercepatkan property bubble berlaku. Antaranya :
  1. Kadar interest rate yang rendah – Kadar BLR di Malaysia sekarang adalah antara yang terendah dalam sejarah. Malah ada bank yang tawarkan sehingga BLR-2.x%.
  2. Variable/Adjustable Rate Mortgage – Kadar pinjaman perumahan berubah mengikut kadar BLR semasa.
  3. Tempoh pinjaman melebihi 30 tahun atau sehingga melebihi tahap umur persaraan 55 tahun.
  4. Pinjaman yang melebihi nilai sebenar property tersebut.
 

 

 

 

8. Persoalannya, apabila property bubble burst, apa yang akan berlaku kepada kita? Apa yang akan berlaku kepada ekonomi negara? OK, mari kita lihat kesannya.

9. Pernah dengar tentang subprime mortgage? Apa itu subprime mortgage? Secara mudahnya ia adalah pinjaman yang diberikan kepada orang yang ‘tidak berkemampuan’ untuk membayar pinjaman tersebut. Bagaimana ini possible? kita lihat selepas ini.

10. Siapakah yang ‘tidak berkemampuan’ untuk membayar kembali pinjaman ini? Secara mudahnya mereka yang mendapat kemudahan pinjaman hasil menggunakan tip2 atau trick2 tertentu. Tak perlu saya jelaskan disini.

 

11. Kebiasaannya pakej ini hanya memerlukan peminjam membayar kadar interest yang rendah pada tahun pertama (atau untuk beberapa tahun pertama) dan pada tahun2 selepas itu interest rate akan meningkat dan akan menyebabkan peminjam yang ‘tidak berkemampuan’ tersebut gagal untuk membayar pinjaman.

12. Bila harga property meningkat (satu contoh), ramai orang akan beli dan jual rumah menjadikan permintaan mortgage meningkat terutamanya subprime mortgage (orang yang ‘tidak berkemampuan’). Bank juga menjadi tamak lalu meluluskan pinjaman tersebut kerana pada fikiran mereka jika peminjam tidak dapat melunaskan pinjaman, mereka boleh menjual property tersebut pada harga yang lebih tinggi dan kemudian boleh melunaskan pinjaman tersebut. See, no risk at all!.

 

 

13. Apa yang lebih teruk bank tersebut juga boleh repackage subprime mortgage tersebut dan menjual package tersebut (dalam bentuk securities, etc) kepada institusi yang berlainan (malah ke seluruh dunia). Untuk bacaan lanjut boleh lihat di sini.

14. Bila ia menjadi krisis subprime? Bila harga rumah jatuh, peminjam yang tidak berkemampuan tadi kini dalam masalah yang besar (tidak mampu bayar pinjaman, nilai pinjaman lebih tinggi dari harga property). Untuk mengelakkan kerugian, bank terpaksa menaikkan kadar interest yang akhirnya menyebabkan peminjam tadi langsung tidak mampu membayarnya.

 


15. Ini menyebabkan kedua2 pihak akan mengalami kerugian. Pihak bank tidak mendapat balik pinjaman yang diberikan manakala peminjam juga tidak dapat memiliki property tersebut.  

16. Sebagai contoh, kejatuhan harga property di US menyebabkan harga property pada September 2010 adalah 23% kurang daripada jumlah pinjaman. Contoh : Pinjaman RM100K, harga property sekarang adalah RM77K. Very bad isn’t it?

 


17. Oleh kerana pembelian property memerlukan perbelanjaan/komitmen wang ringgit yang besar dari pembeli, krisis subprime ini mempunyai impak yang besar kepada ekonomi negara.
18. Ini kerana secara tidak langsung ia menghadkan aktiviti ekonomi yang lain seperti perbelanjaan kepada perkara2 yang lain seperti keperluan asas.
P.S. : Sekadar berkongsi mengikut kefahaman penulis sahaja, jika ada terlebih atau terkurang silalah beri pendapat.

 

 

More from my site

16 thoughts on “bagaimana property bubble terjadi”

  3. noreply@blogger.com'mohd salfee

    in my humble opinion, kalau kita adalah smart investor, kita akan dpt baca/ramal ekonomi cycle mcmana.. dan tak perlu risau sgt sbb kita blh plan & act accoring to our prediction..

    subprime crisis kt amerika dulu 1st skali aku dgr msa thn 2005.. tp thn 2008/9 baru burst.. it takes time to burst, not a sudden burst..

    so bebalik kpd apa tujuan kita buat investment dlm property ni, either u want to lock ur profit or hold for a long time etc, pls act accordingly.. its everybody’s right to grow their money, but only 10% will reap the fruit..

    Reply ↓
  7. noreply@blogger.com'mdizone

    nice artikel…penggunaan ayat yang mudah dan padat…membolehkan orang2 biasa aka layman untuk memahami apa itu property bubble tanpa perlu garu kepala nak digest…

    ingatkan nak share gak artikel ni tapi matjoe dah share dulu so takpe la…hehe

    Reply ↓
  11. noreply@blogger.com'Anonymous

    Its likе you leаrn my thoughts! Үou ѕeem
    to understanԁ а lot approximatеly this, like you wrote thе guіde in іt oг something.
    ӏ feel thаt you sіmply cаn dо with
    a few p.c. tο ԁгіνe the meѕsаgе hоmе a littlе bit, however instead of thаt, that iѕ great blog.

    Α great reаd. I ωill definіtely bе back.

    Feel free to suгf to my ωebρage; instant payday loans online
    Look into my homepage : Payday Loans Online

    Reply ↓
  12. noreply@blogger.com'Anonymous

    My codеr іs tryіng to conѵince me to move to .

    net from ΡHP. I have alwayѕ disliked the iԁеa
    becаuse оf the eхpenses. But he’s tryiong none the less. I’vе beеn using WοгdPress on various websites fοr аbοut a
    year and am nеrvouѕ abοut ѕωitching to anоther
    platform. I have heard excеllent things аbout
    blogengine.nеt. Ӏs there a ωay I cаn import all my wordρresѕ cоntеnt into it?
    Anу κind of helр would be greatly apprеciateԁ!

    Review my site Payday Loans Online
    Feel free to surf my blog : Online Payday oan

    Reply ↓
  15. noreply@blogger.com'Anonymous

    The following list carries the circumstances,
    debt loans to avoid lender are at a better position?

    It really is like the vast expanse of space, and no
    matter how much resources we place into this,
    we will never be able to actually find out all about space and what really is out there within the next few centuries.

    Before signing up for no checking corporation customers you
    will not be able a cash crunch. payday loan

    Reply ↓

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

CommentLuv badge