flipping

zaman flip flop sudah berlalu | wakif’s blog

Umum mengetahui jalan pintas untuk jadi kaya melalui property adalah melalui aktiviti flipping. Mana taknya keuntungannya boleh menjangkau puluhan ribu ribu ringgit malah ratusan ribu ringgit dalam masa yang singkat (3bulan – 3 tahun).
Apa itu flipping? Ia merujuk kepada aktiviti pembelian dan penjualan property dalam masa yang singkat. 

source : ehow.com
Sebagai contoh:
En. Wakif berjaya membeli sebuah rumah dengan harga dibawah market value melalui lelong, katalah dengan harga RM150K dan market value pula adalah RM200K. Kemudian En. Wakif terus menjual rumah tersebut dan mendapat untung sebanyak RM50K (untung kasar) dalam masa yang singkat.
Tetapi mengapa saya kata zaman keemasan flipping dah berlalu. Perlu diingat bahawa aktiviti flipping ini adalah bukan aktiviti yang baru, ia telah dilakukan oleh Investor sejak zaman berzaman. Ramai Investor yang telah mejadi kaya-raya melalui aktiviti ini seperti Azizi Ali.
Ok, sekarang kita lihat senario ini pula.
Jika dulu:

En. Wakif membeli sebuah kondominium yang baru dilancarkan pada tahun 2004 dengan harga RM180K dan dijangka siap dalam masa 3 tahun iaitu pada tahun 2007. Apabila unit tersebut siap pada tahun 2007, katalah harga telah meningkat kepada RM280K – tanpa berfikir panjang En. Wakif telah menjual unit tersebut dan mendapat untung sebanyak RM100K (hanya dalam 3 tahun). Yang membeli unit tersebut juga adalah seorang investor dengan niat untuk menyewakan unit tersebut.

Dengan jumpah pinjaman lebih kurang sebanyak RM250K (90% LTV), mungkin bayaran bulanan kepada pihak bank adalah sebanyak RM1,300. Untuk memperolehi positive cash flow, Investor tersebut perlu menyewakan unit tersebut sekurang2nya dengan harga RM1500 – masih kadar sewa yang berpatutan dan penyewa senang dicari.
Tapi sekarang:

Harga kondominium RM280K (2011) dan dijual balik pada harga RM380K (2014) – masih untung RM100K. Kemudian dijual kepada Investor dengan pinjaman RM340K (90% LTV) dengan bayaran bulanan sebanyak RM1,700. Untuk mendapat positive casflow, Investor itu perlu menyewakan unit tersebut sekurang2nya pada harga RM2,000.

Persoalannya bolehkah Investor tersebut mencari penyewa yang sanggup membayar dengan harga tersebut? Mungkin boleh, tapi susah (kecuali tempat yang hot gila). Ditambah lagi dengan faktor supply melebihi demand dan wujudnya banyak alternatif untuk penyewa mencari rumah sewa dengan harga yang jauh lebih murah.

Nota: Kadar sewa tidak meningkat sejajar dengan harga rumah. Baca sini.

Apa jadi selepas itu? Investor tersebut tidak dapat mencari penyewa, atau terpaksa disewakan dengan kadar yang rendah – situasi negative cashflow! seterusnya Investor tersebut tidak mampu membuat bayaran kepada pihak bank atau terpaksa jual balik dengan harga yang lebih murah.
 
Diringkaskan cerita jadi macam ni : property bubble?

P/S : Sekarang dah jadi Property Rush! dimana orang berebut2 untuk membeli.
P/S : Majority pembeli (contoh : kondominium) adalah Investor dan bukan genuine buyer (beli untuk duduk), 50-50 maybe?

7 thoughts on “zaman flip flop sudah berlalu | wakif’s blog

  1. noreply@blogger.com'wakif

    mdizone : nama dan watak dalam contoh ini adalah imaginasi penulis sahaja, tiada kena mengena dgn yg hidup atau yg mati…;)

    Farid & Hafizal : Yup kena diversify tapi boleh terus cari rumah… jgn terburu2, cari deal yg terbaik…

    Reply
  2. Pingback: Modal 15 Ribu Untung 100 Ribu | The Other Side Of Me!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

CommentLuv badge