Bab 4: Rumah#4

Flora Damansara, Petaling Jaya (August, 2010)

 Tidak ada kebaikan bagi sesiapa yang melihat dirinya arif dalam sesuatu perkara sedangkan orang lain tidak melihatnya sebagai ahli dalam perkara itu.

 (Imam Malik)

Tahun 2010 menyaksikan aku lebih serius dalam bidang hartanah. Bermula dengan Azam 2010 (diceritakan dalam Bab 1), aku sudah mempunyai rancangan 5 tahun aku sendiri. Didalam rancangan 5 tahun tersebut aku mensasarkan untuk memiliki sebanyak 15-20 buah rumah dalam masa 5 tahun. Dalam Tahun 2010 sahaja aku perlu mendapatkan 3 buah rumah.

Pelan 5 Tahun (2010 – 2014)

Mengambil kata-kata Benjamin Franklin: If you fail to plan, you are planning to fail. Oleh sebab itulah aku mula develop Pelan 5 Tahun (Fasa 1) yang bermula pada tahun 2010. Setiap tahun aku mensasarkan pembelian sebanyak 3 buah rumah.

Walaupun aku masih tidak tahu cara bagaimana untuk merealisasikan pelan tersebut, terutamanya kekangan dari segi modal. Tapi sekurang-kurangnya aku sudah mempunya pelan atau target aku.

Pelan 5 Tahun (Plan vs. Actual)

Selepas 5 tahun aku tidak berjaya mencapai target sebanyak 15 buah rumah (minima) seperti yang dirancang. Ini kerana basis ketika itu adalah harga untuk sebuah rumah (medium cost) hanya sekitar RM100-150K sahaja. Walaubagaimanapun, dari segi jumlah harga ia adalah menyamai dengan jumlah harga untuk 15 buah rumah tersebut.

Ini kerana dalam tempoh tersebut aku telah membuat keputusan untuk beralih dari apartment kos sederhana (jenis walk-up) kepada apartment (dengan lift) dan juga kondominium.

Sebenarnya ia juga disebabkan oleh LTV 70% untuk rumah ke-3 dan seterusnya yang diperkenalkan oleh kerajaan. Sebenarnya ini adalah sebab utama.

Bertukar Agent

Sekitar tahun 2010, semakin ramai mereka yang tampil menawarkan khidmat pembelian rumah lelong. Mungkin disebabkan oleh permintaan yang semakin tinggi. Kebanyakkan mereka juga menawarkan khidmat pakej penuh (A-Z).

Untuk rumah ke-4 ini, aku menggunakan khidmat Sdr Farhan (http://www.jom2lelong.blogspot.com) kerana aku berminat dengan rumah dibawah listing beliau. Oleh kerana pakej yang ditawarkan sama dengan yang sebelum ini, aku hanya perlu memilih rumah. Selebihnya dilakukan oleh beliau dengan kadar bayaran yang dipersetujui.

Laporan hartanah lelong oleh Sdr Farhan

Alhamdulillah aku menang rumah ini pada harga RM80K, iaitu lebih kurang dengan harga Reserve Price (RP).

Masalah berkenaan rumah ini juga agak unik kerana rumah ini didiami oleh tuan rumah sendiri. Mungkin tidak berpuas hati yang rumah beliau dilelong, beliau merosakkan rumah tersebut dengan memotong grill dan merosakkan plug elektrik. Apapun itu adalah sebahagian cabaran yang aku tempuhi sepanjang membeli rumah lelong.

Flora Damansara, Petaling Jaya

Jenis Rumah: Medium Cost Apartment

Harga Beli (2010): RM80,000

Harga Jual (2012): RM116,000

Beli dan Terus Jual

Ketika ini aku masih belum mempunyai exit strategy yang konkrit. Oleh sebab itu rumah ini dijual sebaik sahaja selesai urusan pindah milik ke atas nama aku.

Untung bersih adalah sekitar RM21,508 dalam tempoh lebih kurang 2 tahun.

Return On Investment (ROI)

= Untung Bersih/Modal (Deposit + Kos)

= 21,508/(8,000 + 14,492)

= 96% dalam masa 2 tahun @ 48% setahun

Rumah ini dibeli dan dijual semula dalam tempoh tak sampai 2 tahun. Ini juga merupakan rumah pertama yang dibeli dan dijual tanpa aku melihat rumah tersebut secara fizikal.

Kali ini aku berpeluang untuk belajar cara nak jual rumah, sebelum ini aku hanya tahu cara beli rumah sahaja. Oleh kerana aku lantik ejen untuk jual rumah ini, maka aku terpaksa bayar agent fee sebanyak 3%. Walaupun ia terasa agak mahal tetapi aku hanya perlu duduk diam dapat duit (4D) sahaja.

Kos-kos yang terlibat dalam pembelian rumah lelong – komisyen ejen (sekiranya bank pelelong tidak memberikan komisyen), caj perkhidmatan ejen, stamping fee, legal fee dan valuation fee. Sebelum membeli rumah lelong, anda hendaklah memperuntukkan sebahagian duit (RM5K – RM15K) untuk tujuan pembaikan dan penambahbaikan rumah.

Bab 3: Rumah#3

Astaria Apartment, Ampang (May, 2009)

Jika kita mencari harta, ia tidak akan mendatangi kita, ia hanya akan mendatangi kita jika kita meninggalkannya.

(Imam Hambali)

Selepas 2 bulan pembelian rumah lelong yang pertama, aku terus mengorak langkah dengan membeli rumah ketiga. Kali ini aku juga menggunakan khidmat Sdr Faridz.

Seperti Mediterranean Apartment, rumah ini juga dibeli tanpa aku melihat keadaan fizikal rumah tersebut. Apatah lagi pada masa tersebut Lembah Kelang amatlah asing bagi aku, even kalau guna GPS pun sesat.

Aku bergantung penuh dengan site survey report dan recommendation yang diberikan oleh Sdr Faridz.

Property Report untuk Astaria Apartment

Maklumat yang aku boleh dapat di internet juga agak terhad. Google Map pada masa itu juga tidak sehebat seperti hari ini yang mempunyai fungsi street view dan sebagainya. Dengan maklumat yang terhad, aku terpaksa juga beranikan diri untuk membida rumah ini.

Alhamdulillah aku menang dengan harga Reserve Price (RP).

Jenis Rumah: Medium Cost Apartment

Harga Beli: RM85,293

Harga Jual (2014): RM126,000

Astaria Apartment, Ampang

Seperti sebelum ini, rumah ini diuruskan 100% oleh Sdr Faridz. Setiap bulan duit sewa akan dimasukkan terus ke dalam akaun bank aku. Caj perkhidmatan yang aku kena bayar pada masa itu hanya 10% daripada harga sewa rumah.

Bagi aku ia amat berpatutan.

The Real Landlord

Oleh kerana minat yang mendalam dan ingin pergi lebih jauh dalam bidang ini, nak tak nak aku terpaksa mengotorkan tangan aku sendiri. Bermula pada tahun 2009 juga dengan secara rasminya aku telah mula menguruskan sendiri rumah-rumah sewa aku.

Ia termasuklah melakukan pembaikan dan penyengaraan, mencari penyewa dan menguruskan rumah sewa sepenuhnya. Semakin kerap aku berulang-alik ke Lembah Kelang. Sebenarnya ia tidaklah sesukar mana pun, sebagai contoh untuk melakukan pembaikan rumah, aku hanya perlu berurusan dengan pihak pengurusan bangunan. Ini kerana biasanya mereka telah ada kontraktor atau tukang baiki yang sudah biasa dengan mereka. Jadi kerja aku menjadi lebih mudah.

Melalui pengalaman itu juga aku belajar bagaimana membuat Tenancy Agreement (TA) dan juga stamping di pejabat LHDN. Aku juga mula kenal apa itu Quit Rent (Cukai Tanah – dibayar di Pejabat Tanah), Assessment Fee (Cukai Taksiran – dibayar di Majlis Perbandaran) dan sebagainya.

p/s : Jika ada pilihan cuba elakkan membeli rumah di tingkat paling atas untuk rumah jenis walk-up apartment. Ini kerana ia sukar untuk menarik minat penyewa atau pembeli.

Cuba sedaya upaya untuk menguruskan sendiri rumah sewa anda, percayalah ia tidaklah sesukar mana pun. Pengalaman menguruskan rumah sewa membuatkan anda lebih yakin untuk pergi jauh dalam bidang ini.

Bab 2: Rumah#2

Mediterranean Apartment, Shah Alam (February, 2009)

 Orang yang berilmu dan beradab, tidak akan diam di kampung halaman. Tinggalkan negerimu, merantaulah ke negeri orang.

(Imam asSyafie)

Sebelum tahun 2009, mungkin hijab aku untuk melihat peluang pelaburan dalam hartanah masih belum tersingkap. Jika telah tersingkap, mungkin aku akan cari jalan bagaimana untuk mendapatkan modal untuk beli hartanah seterusnya walaupun pada masa itu aku melalui zaman gelap. Walaubagaimanapun mungkin atau kalau adalah perkataan yang tidak memberi makna apa-apa pun.

Apa yang membawa aku ke dunia pelaburan hartanah adalah hasil daripada ledakan internet sekitar tahun 2007, 2008 dan 2009. Dimana pada masa tersebut aku membeli sebuah notebook dan juga Celcom Mobile Office Card 3G sebagai modem yang pada masa itu saiznya adalah sebesar tapak tangan. Tujuan utama pada masa itu adalah untuk terlibat dalam pelbagai pelaburan di internet.

Pelaburan Internet dan MLM

Aku juga tidak terlepas untuk terjebak dengan pelbagai jenis pelaburan internet seperti High Yield Investment Program (HYIP) dan juga MLM (program yang berselindung disebalik lesen AJL). Program HYIP pula biasanya berselindung disebalik pelaburan FOREX yang dikatakan mampu memberi pulangan yang tinggi.

Pelaburan seumpama ini biasanya menggunakan e-currency (e-gold dan Liberty Reserve) dalam urusan mereka. Kedua-dua e-currency ini yang popular ketika itu sudah pun berkubur kerana kesalahan money laundering. Mungkin disebabkan inilah aku tidak percaya dengan ‘pelaburan’ Bitcoin.

Antara skim pelaburan yang terkenal pada masa itu adalah Swisscash dan ABB Fund. Selain daripada itu terdapat banyak lagi skim dengan pelbagai nama yang muncul pada masa tersebut.

Selain daripada skim pelaburan internet, aku juga terlibat dengan pelbagai syarikat Multi Level Marketing (MLM). Bermula dengan Amway, CNI, Revell, Biospray (Money game yang berselindung disebalik AJL) sehinggalah yang terkahir pada tahun 2010 iaitu Kenshido (Score A).

Akhirnya aku sedari bahawa MLM bukan untuk aku tetapi dengan MLM aku dapat belajar satu perkara penting iaitu konsep financial freedom. Sehingga hari ini aku masih pegang konsep ini, bukan sahaja financial freedom tetapi juga time freedom.

Aku juga pernah satu ketika bergiat aktif dalam FOREX, kali ini bukan melalui HYIP tetapi aku belajar trade sendiri. Tetapi akhirnya tidak kemana, ternyata FOREX juga bukan untuk aku malah lebih banyak menyusahkan aku. Ini kerana Forex Market hanya aktif pada waktu malam (bila market US dibuka), ini menyebabkan kehidupan malam aku menjadi berterabur.

Tambahan pula terdapat banyak pendapat yang mengatakan pelaburan Forex ini haram, antaranya fatwa yang dikeluarkan oleh Majlis Fatwa Kebangsaan. Walaupun ada juga pendapat yang mengharuskannya, tapi bagi aku tinggalkan itu adalah lebih baik.

Aku Seorang Blogger

Pada tahun 2008, aku mula berjinak-jinak dalam dunia blog secara suka-suka hingga lahirnya blog aku sendiri iaitu http://www.mylife-wakif.blogspot.com. Nama wakif digunakan sempena nama anak lelaki aku yang lahir pada tahun 2007 iaitu Wan Akif Amsyar.

Bermula dengan cerita-cerita keluarga akhirnya secara tidak langsung ia menjadi jurnal pelaburan hartanah aku. Setiap aktiviti pelaburan hartanah direkodkan, setiap azam dan target juga aku rekodkan disini. Ia memberikan semangat untuk aku terus mencapai target dalam pelaburan hartanah.

Pada tahun 2014, blog aku ini telah berpindah ke rumah baru yang lebih selesa iaitu di http://www.wandomme.com.

Azam 2010 untuk memiliki 15-20 buah rumah dalam masa 5 tahun

Rumah Lelong

Melalui blog dan juga online forum pada masa itu aku mula meneroka bidang hartanah. Antara blog terawal yang menceritakan perihal hartanah pada ketika itu adalah:

1. http://www.faridzaswadi.blogspot.com
2. http://www.tuanbri.com
3. http://www.pie2020.com
4. http://www.abangensem.com

Secara tidak langsung mereka-mereka ini adalah antara Sifu aku yang terawal walaupun ada yang aku tidak pernah bersua muka di alam nyata. Walaupun sedikit sebanyak aku dah nampak peluang pelaburan hartanah ini, tetapi disebabkan aku berada jauh di Terengganu, hasrat tersebut terpaksa dipendam. Sehinggalah pada tahun 2008, Sdr Faridz (http://www.faridzaswadi.blogspot.com) mula menawarkan khidmat untuk pembelian rumah lelong.

Beliau menawarkan pakej penuh (A-Z):

1. Mencari listing rumah lelong
2. Melakukan site visit dan keluarkan report
3. Masuk bid mewakili pembeli
4. Membuka rumah dan membaiki kerosakan sekiranya ada
5. Mencari dan menguruskan penyewa

Semuanya dilakukan oleh beliau, aku hanya perlu keluarkan modal dan membayar caj perkhidmatan yang disediakan. Ia amat berpatutan dan sangat ideal untuk aku yang berada jauh di Pantai Timur.

Maka, secara tidak rasmi kini aku bergelar Pelabur Jarak Jauh (PJJ). Aku membeli rumah ini tanpa aku melihat pun rumah tersebut. Malah duit deposit (5% atau 10%) aku transfer sahaja ke akaun beliau, orang yang tidak pernah aku kenal pada masa itu.

Kontrak lelongan rumah yang dimenangi pada tahun 2009

Jenis Rumah: Medium Cost Apartment

Harga Beli: RM61,200

Harga Jual (2014): RM105,000

Rumah lelong pertama di Shah Alam

Oleh kerana rumah ini dibeli dengan harga yang agak rendah pada masa itu, kadar sewa yang diperolehi adalah melebihi jumlah ansuran bulanan kepada pihak bank. Ia memberikan positive cashflow setiap bulan.

Kesilapan Semasa Menjual

Rumah ini sebenarnya telah mempunyai individual strata title. Tetapi aku belum menyempurnakan pindahan hakmilik daripada developer ke atas nama aku sebelum membuat keputusan untuk menjual rumah ini.

Akibatnya, proses jual beli mengambil masa yang panjang iaitu lebih kurang 18 bulan. Bukan sahaja aku lambat mendapat duit hasil jualan tetapi aku juga terlepas peluang menikmati capital appreciation dalam tempoh tersebut. Sepatutnya aku menyempurnakan dahulu pindahan hakmilik sebelum menjual rumah tersebut.

Bukan setakat itu sahaja, aku juga kehilangan tenant sebaik sahaja mereka  tahu yang rumah itu akan dijual. Sedangkan aku masih perlu membayar ansuran bank setiap bulan dalam tempoh masa tersebut. Tetapi nasib baiklah, aku berjaya memujuk pembeli untuk terus menduduki rumah tersebut beberapa bulan selepas menandatangani perjanjian jual beli.

Pembeli juga bersetuju membayar sewa kepada aku dengan harga diskaun 50% dari kadar sewa semasa sebagai balasan serahan kunci awal. Sedikit sebanyak dapat mengurangkan beban aku.

Kunci untuk untuk berjaya dalam pelaburan hartanah adalah dengan bermula seawal mungkin, lagi cepat anda bermula lagi cepat anda bakal menikmati hasilnya.  Anda tidak perlu menjadi seperti aku dimana ‘terpaksa’ menunggu selama 7 tahun untuk bermula!

Baca juga:

Kisah 2X Rumah : Bab 1 Rumah#1 (Part 1)

Kisah 2X Rumah : Bab 1 Rumah#1 (Part 2)

Kisah 2X Rumah : Zaman Gelap (Dark Ages)

Zaman Gelap (2003-2008)

Aku percaya setiap orang pernah mengalami zaman gelap masing-masing. Zaman gelap bagi aku bermula tahun 2003 sehingga 2008. Bayangkan rumah pertama dibeli pada tahun 2002 manakala rumah kedua pula dibeli pada tahun 2009. Jarak selama 7 tahun diantara kedua-dua rumah tersebut.

Apakah peristiwa yang berlaku dalam tempoh tersebut? Bebanan kewangan.

Dengan baki RM700 setiap bulan inilah yang digunakan untuk perbelanjaan lain seperti perbelanjaan dapur, makan dan minum, minyak kereta, servis kereta, pakaian dan sebagainya.

Pada masa yang sama, 7 orang adik-adik aku kesemuanya masih lagi sedang belajar, sama ada di Sekolah ataupun di Universiti. Ayah tidak bekerja manakala Ibu pula sekadar mengambil upah mewarnakan kain batik dengan upah harian sekitar RM10 – RM20.

Dalam tempoh ini, aku mempunyai ZERO savings malah setiap tahun, duit raya anak menjadi mangsa untuk mencukupkan perbelanjaan harian. Buktinya wang simpanan anak sulong (anis – 13 tahun) dan anak ke-2 (akif – 9 tahun) adalah sama banyak walaupun jarak umur mereka 4 tahun.

Bermula dari sinilah aku mula terjebak dengan pelbagai MLM dan pelaburan internet (akan diceritakan dalam bab seterusnya) bagi mendapatkan duit tambahan.

Dari sini juga aku kenal konsep Financial Freedom.

Dari sini juga perjalanan aku kearah Financial Freedom bermula dan dicoretkan di blog http://www.wandomme.com (dahulunya berpangkalan di blogspot http://www.mylife-wakif.blogspot.com)

Blog yang menjadi nadi perubahan hidup aku.

Sesungguhya ia bukanlah ZAMAN GELAP seperti yang aku sangkakan, tetapi sebaliknya ia adalah ZAMAN PERSEDIAAN untuk aku melangkah lebih jauh.

(Bersambung dari Part 1)

Homestay

Masa aku beli rumah ini, aku sudah tahu yang lambat laun, aku akan berpindah ke rumah yang lain pada masa hadapan. Mungkin disebabkan pertukaran tempat kerja ataupun sekadar untuk upgrading selari dengan pertambahan ahli keluarga. Maka selepas 10 tahun (iaitu pada tahun 2012), tibalah masa untuk aku upgrade rumah yang aku duduki kepada rumah baru yang lebih besar. Ia merupakan sebuah rumah banglo yang juga terletak di Paka.

Persoalan timbul, apa aku nak buat dengan rumah ini, dijual atau disewakan? Disebabkan rumah ini dalam keadaan fully furnished, (walaupun dengan perabot yang berusia 10 tahun), aku membuat keputusan untuk menjadikan rumah ini sebagai homestay.

Menceburi bidang homestay

Dengan berbekalkan sedikit pengalaman menguruskan rumah sewa sebelum ini, agak mudah untuk aku menguruskan rumah ini. Alhamdulillah mungkin sudah rezeki aku, rumah tersebut telah berjaya disewakan dengan harga pakej RM3,000/bulan selama hampir setahun setengah sebaik sahaja aku keluar dari rumah tersebut.

Pakej yang ditawarkan adalah termasuk housekeeping, kemudahan WIFI dan juga ASTRO. Bil eletrik dan air juga termasuk didalam pakej tersebut.

Rezeki Datang Bergolek

Sesungguhnya kita memang tidak dapat meramal masa depan. Setelah 13 tahun berlalu barulah nampak hasil keputusan aku membeli rumah pada tahun 2002. Jika aku terus menyewa, mustahil aku akan mempunyai duit simpanan sebanyak ini.

Bagi aku, ia adalah rezeki yang datang bergolek, tidak pernah terfikir ketika membeli rumah ini pada tahun 2002 yang aku bakal dapat duit sebanyak ini.

Cuba lihat perbandingan dibawah:

Secara tidak sedar, aku telah menghabiskan duit sebanyak RM124,800 sebagai bayaran rumah sewa/bayaran bank dalam tempoh 13 tahun. Tetapi untuk mendapat pulangan sebanyak RM138,145 (lebih tinggi jika ditolak baki pinjaman semasa) dalam tempoh yang sama juga adalah sesuatu yang diluar jangkaan pada masa tersebut.

Bab 1: Rumah #1

Taman Saujana 2, Paka Terengganu (March, 2002)

“Bila kamu tak tahan penatnya belajar, maka kamu akan menanggung peritnya kebodohan.”

(Imam asSyafie)

Aku mula bekerja pada August 2000 di Kertih, Terengganu sebaik sahaja tamat pengajian di UKM. Sebagai anak kedua dalam keluarga (anak pertama yang bergaji tetap) banyak perkara yang aku kena buat untuk keluarga.

Antara perkara pertama yang aku lakukan adalah membuat personal loan sebnyak RM10 ribu untuk membaiki rumah ibubapa di kampung. Rumah yang sangat daif dan hanya menunggu masa untuk roboh. Bagi aku itu adalah right thing to do pada masa tersebut, walaupun terpaksa membuat personal loan.

Gaji aku pada masa tersebut adalah RM2,050.

Rumah di Kampung Kutan Hilir, Kelantan

Perkara kedua yang aku lakukan adalah dengan membeli sebuah kereta Perodua Kancil 660X yang pada mulanya dengan tujuan untuk dijadikan kereta sewa. Tetapi ia tidak menjadi kenyataan. Memandangkan ia adalah kereta pertama dalam keluarga aku, maka ianya selalu fully booked setiap kali aku pulang ke kampung.

Kereta ini sangat berjasa pada aku dan keluarga. Dengan kereta ini jugalah aku meredah perjalanan dari Kota Bharu ke UIA Gombak menghantar adik belajar disana pada tahun 2001.

Rumah Pertama

Membeli sebuah rumah, bukanlah satu perkara yang mudah. Aku menjadi orang pertama dalam keluarga yang berbuat demikian. Tiada mentor atau tiada sesiapa yang boleh diikuti pada masa tersebut.

Apatah lagi ia bakal membabitkan bayaran bulanan yang besar setiap bulan. Selain daripada itu ia juga melibatkan satu proses yang agak kompleks untuk aku fahami. Tidak dinafikan, perasaan takut mula menguasai diri.

Tetapi setelah berfikir panjang dang membuat sedikit analisis aku nekad untuk membeli rumah yang pertama. Ia merupakan sebuah rumah semi-detached.

Sekitar tahun 2002, harga rumah sewa (semi-detached) di kawasan Paka/Kertih, Terengganu adalah dalam lingkungan RM700 – RM1,000. Manakala pada perkiraan aku, bayaran ansuran bulanan juga adalah sekitar RM800. Jadi membeli rumah adalah pilihan yang terbaik untuk aku pada masa tersebut.

Kiraan matematik mudah:

Rental Paid

Bank Installment

BUY!

Jadi, pembelian rumah pertama aku sebenarnya hanya mengikut kiraan matematik mudah seperti diatas. Percayalah ia begitu mudah untuk membuat keputusan.

Aku juga bernasib baik kerana pembelian rumah ini tidak memerlukan modal (hanya beberapa ratus ringgit sahaja sebagai booking) kerana aku mendapat pinjaman 100% yang diberikan oleh syarikat aku bekerja.

Maklumat rumah:

Jenis Rumah: Semi-Detached

Harga Beli (2002): RM101,855

Harga Jual (2015): RM240,000

Rumah di Taman Saujana 2, Paka Terengganu

Hadiah Perkahwinan

Apa sebenarnya yang trigger aku untuk beli rumah? Tidak lain dan tidak bukan adalah perkahwinan aku sendiri. Ini kerana sudah menjadi tanggungjawab seorang suami untuk menyediakan tempat berlindung kepada keluarga. Ia menjadi motivasi yang besar untuk aku.

Ia merupakan rumah under construction pertama yang aku beli. Rumah ini siap (vacant possession) seminggu selepas majlis perkahwinan aku iaitu pada 28 September 2002.

Rumah ini menjadi hadiah perkahwinan terbaik untuk aku dan keluarga.

(bersambung di Part 2)

http://www.wandomme.com/2016/11/kisah-2x-rumah-bab-1-rumah1-part-2.html